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  "萬科過去的風格都是開發城市郊區的樓盤,今年卻在漢口市中心有個項目,因涉及拆遷改造,開發進度慢,直到今年11月才入市,這可能影響瞭萬科在武漢的銷售計劃。"該業內資深人士認為,尤其對地方公司而言,年底迫切需要沖任務,否則年終獎受影響。

  政府審批跟不上銷售計劃

  萬科上"黑名單"

萬科被列房管局黑名單政府審批跟不上隻能鋌而走險

  萬科被列房管局"黑名單"背後

  "這其實是場誤會。"一位瞭解碧桂園生態城項目內情的人士告訴記者,該盤有十多棟樓一齊開盤,除8號樓外,其餘都拿到瞭預售證,但因8號樓屬於樓王,位置最好,客戶看中後問起為何不賣,並提出能否提前登記預訂。

  事實上,碧桂園與萬科的產品定位均以剛需為主,並非高價盤,一般不會成為政府調控的目標。

  實際上,無證售房的背後,正是開發商急於快速銷售運轉與政府審批速度無法匹配的問題。

  而萬科對項目開發奉行"5946"原則,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出四成、產品必須六成是住宅。

內容來自sina新聞

  據碧桂園內部人士透露,碧桂園對開發項目從拿地到開盤有嚴格的時間規定,如首期大多是別墅、洋房,要求6-8個月即開盤,而高層住宅需要一年,廣東要求別墅封頂才能發放預售證,高層住宅則需建成三分之二,拿證時間更慢。

  上述武漢業內資深人士分析,盡管政府承諾會對違規銷售行為做出檢查,但萬科、碧桂園的無證售房發生在一兩個月前,而政府直至12月才做出行政處罰,且公示就一句話,也說明政府並非真心要懲處開發商。

  據記者瞭解,萬科不惜冒著違規風險急於賣房的背後,是萬科在武漢銷售額第一的寶座上連坐四年,彰化北斗汽車貸款今年突被保利奪走,銷售壓力驟增後的主動出擊。而碧桂園在今年國慶期間,就已放話要完成千億銷售目標,彰顯出爭分奪秒搶客的急切心態。

  上述武漢業內資深人士透露,過去三四年,萬科在武漢均保持著銷售第一,但今年因為產品分佈問題,被保利超過,銷售壓力驟增。

  "開發商無證銷售,一般是政府已經提前告訴你,哪天可以拿到預售證,但由於種種原因,最後被耽擱,而開發商可能等不及,就提前張羅營銷瞭。"一龍頭房企內部人士告訴記者,嚴格說來,並非為瞭早賣,而是為瞭早宣傳,在正式開賣之前造勢,尤其是小開發商,蓄客期可能更長。

  "如果不是媒體對高價樓盤曝光,政府也不會為難房企,但已經曝出來瞭,政府必須給老百姓一個交代,也撇清自己的責任。"上述知情人士直言,表面上政府會監督處置,但私底下雙方關系依舊融洽。



  "房管局原定在11月初發證給生態城,但媒體不斷施壓後,政府推遲瞭發證計劃。"該知情人士透露,8號樓的預售證,相隔一個月後才塵埃落定發下來。

  今年9月信貸利率最低那一間二胎年息,碧桂園在山東威海的十裡金灘項目,也被曝出沒有拿到預售許可證,收取客戶定金的問題。碧桂園回應,因開盤當天銷售火爆,其中未取得預售證的房子屬於臨時加推預訂。

  "全部沒有預售證就賣肯定不行,但如果賣五六棟,隻有一兩棟沒拿證,也可以混合著賣,這個很常見。"深圳一上市房企營銷負責人說,購房者也早已習以為常。

  急賣與慢批

  本報記者 陳小瑛 深圳報道

  上述深圳上市房企營銷負責人告訴記者,追求現金流的開發商都會要求拿地9個月至1年內必須開盤,有的上市房企更短,要求6-8個月推出來,但地方政府的審批速度往往跟不上,有時還需讓位於調控。

  繼碧桂園後,日前,萬科在武漢也因無證售房,被當地房管局列入開發企業不良信用檔案黑名單,盡管業內人士認為,此舉對房企日後在武漢開發銷售項目並無實質影響,但這對一向以規范自律的龍頭房企而言,並不光彩。

  政府將兩大銷售過千億的龍頭房企列入黑名單的情況,實屬罕見。這在武漢一房地產業內資深人士看來,是地方政府殺一儆百,為行業自律敲響警鐘。從11月起,武漢開始對調控念起緊箍咒,並在11月22日出臺瞭"漢七條",要求嚴肅查處違規銷售行為。

  這讓向來以透明規范自省的萬科也未幸免,對此,武漢萬科公司並不願多言,僅表示是一個偶然事件。

  12月以來,武漢市房管局接連將萬科金域藍灣D5#、F2#樓,碧桂園生態城8#樓記入開發企業不良信用檔案,原因是未取得《商品房預售許可證》就違規銷售。

  而碧桂園在國慶後更是鉚足勁要全面沖刺千億目標,難以掩飾爭分奪秒搶客戶的心態。"碧桂園今年業績翻倍,快跑過程中,難免會有些不守規矩。"深圳某龍頭房企人士評價認為,尤其是對地方銷售人員而言,以業績考核導向為主,賣房是終極目標。

  碧桂園內部人士也稱,碧桂園一向是快速周轉,從不藏著掖著,該推的推,畢竟今天不知道明天的行情。

  多位上市房企內部人士告訴記者,房企對拿地到銷售有嚴格的時間限制,而地方政府的審批速度,有時往往跟不上開發商的步伐,導致開發商不能如期拿證賣房,隻能鋌而走險打擦邊球。

  碧桂園內部人士告訴記者,一線城市確實存在對高價盤不發預售證的情況,即便發瞭也不允許網簽,但碧桂園除瞭在廣州番禺外,在一線城市都沒其它項目,公司80%的項目位於不限購不限貸的城市,而在雙限的城市,碧桂園項目位於郊區居多,又不屬於政府重點調控的對象,因此很少遇到因為調控而不發預售證的情況。

  對於當事雙方,武漢市房管局並不願置評。但在武漢業內人士看來,不良信用檔案隻是一種行為規范,對開發商的項目銷售開發,以及今後在武漢拿地並不會構成直接影響,畢竟政府對房地產商為地方財政和GDP所做的貢獻心知肚明,尤其是龍頭房企。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-22/11022547932.shtml
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